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住宅供地或与上年持平 广州紧缩地根逼存货
2020-09-13 11:24:43

  低迷的土地市场已给地方政府带来财政收入的锐减。

  广州市财政局公布的数据显示,2008年广州土地使用金减收105亿元,下降37.7%。

  根据这样的市况,广州市国土房管局近日透露,虽然2009年供地计划仍在研究审定中,但预计商品住宅用地供应规模将与去年保持基本相当,商业服务业用地供应规模将同比有所增加。

  土地出让金锐减四成

  根据广州市财政局近期提供的数据,2008年广州全市政府性基金收入为221.3亿元,比2007年决算数下降29.8%,其中国有土地使用权出让金减收105亿元,下降37.7%。

  广州市财政局局长张杰明表示,受楼市不景气等因素影响,广州土地市场去年比较冷清,全年出让住宅用地不足20块,其中约10块土地是底价成交,不少地块成交楼面地价每平方米只有一千多元。

  但根据合富辉煌收集全年土地公开招拍挂信息得出的数据,2008年广州土地出让的总收入为113亿元,其中商住用地的出让金为79亿元,比2007年的326亿元及226亿元,分别下降65.3%和65.0%。

  “财政部门可能是按实收金额计算,很多2008年出让的“地王”并未在当年交齐地价款,而我们则是按土地实际出让的金额计算。”合富辉煌首席分析师黎文江说。

  此前,广州的珠江新城地块、番禺地块、员村地块等5个“地王”项目均逾期没有缴清土地出让金,

  面对市场低迷现状,广州相关政府部门也开始重新评估今年的土地市场。

  广州市财政局预计,2009年房地产业将继续维持低位调整运行局面,广州市财政收入也将从近年的较高增幅明显回落,因此2009年广州市国有土地使用权出让金收入计划也降为149亿元,要减收24.6亿元。

  住宅供地不变

  据广州市国土房管局介绍,2008年广州的商品住宅用地平均楼面地价为2370元/平方米,同比下降了44.9%(2007年地价水平是4298元/平方米),基本回复到2006年2181元/平方米的地价水平,市场投资趋于理性。

  广州市国土房管局局长谢晓丹认为,与2007年过热的土地投资情况相比,2008年土地市场遇冷的观点是偏颇的。以成交地价与成交一手房价的比值来看,2007年达到了49.98%,即地价占房价的比重达到了5成,明显不合理,充分说明2007年的地价水平是非理性的。2008年这一比值回落至25.4%,地价与房价的比重关系趋于1/4的合理比重关系。

  黎文江介绍,2008年广州所有用地成交476万平方米,其实与2007年是基本持平的,土地出让金收入锐减的另一重要因素是2008年土地的成交结构变化显著:工业用地(分布在萝岗和南沙)成交304万平方米,占比64%,其中番禺区化龙镇现代产业园的广汽集团乘用车生产基地规模达138万平方米:商住用地成交125万平方米,占比26%:商业、商务金融用地(主要分布在萝岗、花都和珠江新城)成交26万平方米,占比5%。此前扮演土地市场绝对主角的商住用地在2008年只有26%的成交比例。

  事实上,去年因感觉到市场的变化,广州市政府曾将住宅土地供应计划从最初的500万平方米调整为250万~400万平方米,之后再次缩减61%到180万平方米。

  而今年的广州土地供应计划虽然仍在制订中,但其中的一些思路目前已可窥得一斑。

  谢晓丹表示,去年,广州市国土部门已根据市场变化控制了商品住宅用地供应规模和节奏,今年住宅供地规模将与2008年大致持平。

  事实上,由于对今年市场预期较低,很多地方政府纷纷调低了土地出让规模。此举不仅可以在一定程度上减缓流拍,更为重要的是,有助于市场消化存货。

  “如果每年只供应180万平方米的住宅用地,肯定无法满足市场需求。但目前的实际情况是,开发商手里还有很多近两年拿的未开发的土地存货,广州相关政府部门今年继续控制住宅用地的供应规模,对促进开发商消化存量土地有帮助。”一位广州业内人士说。


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